给一个出租人的法律意见

23. February 2005 法律 240
某酒店咨询: 我方将一套房子出租给一浴足中心,签有定期租赁合同。其中有个条款是“如许提前终止合同,双方应按合同剩余时间每月向对方赔偿损失1000元”,现合同尚未到期,基于酒店经营需要,我方想收回房屋。经过多次磋商,浴足中心并不反对搬离,但双方对赔偿数额争议很大,浴足中心拿不到想要的赔偿数额,就不搬走。我方则急于装修,必须想办法让浴足中心搬离。请问:我方的主张能否得到法律的支持? 答复: 贵酒店的主张是要浴足中心滕房,在法律上讲就是主张返还房屋请求权。 根据合同法的规定,贵酒店返还房屋的请求要得到支持,必须存在合同法235、58或97条规定的情况之一,也就是,合同期届满、租赁合同无效(包括被撤销)或被解除。只有具备其中之一,贵酒店的房屋返还权才能得到法律的支持。下面就逐一分析一下: 一、合同法第二百三十五条规定“租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中,双方租赁合同约定租赁期限尚未届满,故不存在235条规定的如约履行的情形,所以,235条不能适用。 另外,也没有证据证明《房屋租赁合同》存在无效的情况, 二、合同法第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”适用97条的前提是合同依法解除,或是合意解除(93条第1款)或是约定解除(93条第2款)或是法定解除(94条)。 只要其中一个成立,则可解除合同,合同一旦解除,便有权要求承租人返还房屋。 1.但是,本案中并不存在94条规定的几种情形,即(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;也不具备该法231、232条规定的合同解除条件,故法定解除权不能成立。 2.因为解除权在合同中并未明确约定,仅有一个条款规定“如许提前终止合同,双方应按合同剩余时间每月向对方赔偿损失1000元” ,这只规定了合同解除的后果,而并未约定解除权产生的条件,所以约定解除也不成立。 3.最后,只有合意解除可以适用。 合意解除即93条第1款规定的:“当事人协商一致,可以解除合同”,也叫事后协商解除。 总之,通过以上分析可见,甲酒店只有与浴足中心合意解除合同,才能合法地实现自己的要浴足中心返还房屋的主张。从具体操作上讲,就是只能在磋商,谈判上下功夫。而且,既然浴足中心并不反对搬离,只是双方对赔偿数额争议很大,可见,通过谈判协商达到使其搬离的目的是很有希望的。 以上建议供贵酒店参考。 [曹鹏05223改定]