房屋赠与过程中需缴纳哪些税?

01. March 2012 法律 418

房屋赠与过程中需要缴纳的税种包括:

一、受赠方:个人所得税
财政部、国家税务总局的《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》 (财税[2009]78号)第一条规定:

  • 以下情形的房屋产权无偿赠与,对当事双方不征收个人所得税:

(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;
(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;
(三)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

第三条规定:

  • 除上述规定情形以外,房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得,按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税,税率为20%。

二、受赠方:契税

  1. 根据国务院《契税暂行条例》规定,通过赠与方式转移土地、房屋权属的,应当缴纳契税。根据《契税暂行条例细则》第八条规定,以获奖方式承受土地、房屋权属的,视同赠与。
  2. 根据《契税暂行条例》第四条规定,土地使用权赠与、房屋赠与契税的计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
  3. 《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》(国税函 [2004]1036号)规定,对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税。
    非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠与行为,应征收契税。
  4. 《财政部国家税务总局关于自然人与其个人独资企业或一人有限责任公司之间土地房屋权属划转有关契税问题的通知》规定:根据《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2003]184号)第七条规定,“企业改制重组过程中,同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转,不征收契税”。自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转,可比照上述规定不征收契税。

三、赠与方:营业税

  1. 《营业税暂行条例》(2009年)规定,有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为,为营业税应税行为。《营业税暂行条例实施细则》第五条规定,单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人;视同发生应税行为。
  2. 《营业税暂行条例实施细则》(2011)第二十条规定了计税依据确定方法:
    纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的,按下列顺序确定其营业额:
    (一)按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;
    (二)按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;
    (三)按下列公式核定:
    营业额=营业成本或者工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)
    公式中的成本利润率,由省、自治区、直辖市税务局确定。
  3. 由于城建税、教育费附加的计税依据为纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税税额,因此,个人无偿赠送房产计算缴纳营业税同时,赠与方也要计算缴纳相应的城建税、教育费附加。

四、双方:印花税

  1. 《印花税暂行条例》第二条规定,产权转移书据属于印花税应纳税凭证。《印花税暂行条例施行细则》第五条规定,条例第二条所说的产权转移书据,是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。因此,房产赠与过程中,赠与双方(立据人)需按书据所载金额万分之五贴花。
  2. 按照《印花税暂行条例》第四条规定,财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据免纳印花税。

注:以上信息只是一个指引,鉴于宏观调控政策变动可能,具体事宜应视时间、地域等因素确定。


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